保利地产：投资意愿积极 预收充足保障业绩

少数股东损益下滑提振业绩,预收充足保障增长。公司前三季度实现营业收入755.4亿元,同比下降13.3%;归母净利润82.7亿元,同比增长16.3%。净利润增速高于营收增速主要因:1)由于结算项目结构和区域变化,毛利率和净利率同比分别提升2.1个和1.8个百分点至32.2%和13.4%;2)少数股东损益占比由2016年同期的29.7%下降到18.6%。随着2015-2016年市场回暖时的高毛利率项目步入结算周期,预计全年毛利率较2016年将有所回升。由于销售规模大于结算规模,、预收款较年初增长48.2%至2305亿,为2016年实际营收的149%,奠定未来业绩增长基础。

销售表现靓丽,全年有望冲击3000亿。公司前三季度实现签约面积1501.3万平,同比增长27.24%;签约金额2081.6亿元,同比增长32.2%;其中一二线城市的签约金额占比84.6%。尽管银行信贷收紧,但期内公司仍实现销售回笼1812.4亿,销售回款率达87%。前三季度销售均价13865元/平,较2016年全年均价上升5.8%。公司四季度可售充足,预计新推货值1000-1200亿,全年销售额有望冲击3000亿,同比增长40%以上。

投资意愿积极,开工大幅提速。公司坚持以一二线城市为主,积极推进城市群深耕战略,期内通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目133个,新增建面2962万平米,总土地成本1559亿元,分别同比增长158%和123%。平均楼面地价5263.3元/平米,较2016年全年增长26.9%。新增建面与销售面积比值为197%,较2016年上升46.2个百分点,拿地意愿积极。从新增土地区域来看,公司重心仍以一二线为主,前三季度一二线城市拓展金额占比达78.9%。期内公司新开工面积1790万平,竣工面积1074万平,分别同比增长40.1%和10.7%。截至报告期末,公司已覆盖国内外87个城市,总建筑面积18673万平,待开发面积8211万平,按年内销售均价测算,待开发土地货值达1.13万亿。

负债率小幅上升,财务状况稳健。期末公司在手现金651亿,为一年到到期负债的347%,短期偿债压力较小;剔除预收款后的资产负债率43.5%,较2016年末上升2个百分点;期间费用率较2016年同期小幅上升1.02个百分点至7.4%。

投资建议:维持预测公司2017-2019年EPS分别为1.21元、1.47元和1.68元,当前股价对应PE分别为8.8倍、7.2倍和6.3倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革和行业集中度提升,维持“推荐”评级。