上半年土地交易活跃 房地产投资回调幅度有限

在限购和去杠杆的大背景下，房地产市场的整体下滑态势几无悬念。但由于受多重因素影响，“房地产开发投资增速”这一指标的回落也许不会有想象的那么明显。

国家统计局的数据显示，2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。

就支撑房地产开发投资增速的因素而言，上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，随着土地交易规模增加、土地交易价格抬升，仍可能带动后续的房地产投资，使其增速维持在一定的水平上。

在监管层“喊话”后，热点城市的土地交易规模还有所上升。安信证券发布的报告显示，今年6月，40个大中城市成交土地规划建筑面积6829.9万平方米，达到最近4个月以来的最高值，环比上升9.2%。此外，并购市场的大宗交易，也被认为是房地产投资的一项利好因素。

不过，综合考虑商品房销售降温及融资的利空因素，房地产开发投资增速整体将小幅回落。

近期，多家券商发布报告指出，受调控政策影响，在经历了4月的高点后，未来房地产销售增速将进入持续下滑的通道。这种变化将连带影响到其他指标，预期房地产开发投资、开工、到位资金等增速都会有所放慢。

土地交易规模仍大

房地产投资指标的影响因素相对较多。东海证券指出，地产投资主要由土地购置费用和施工相关费用构成，两者各占二八比例。具体而言，地产投资通常受到四个因素影响： 土地成交面积、土地成交价格、施工面积、施工相关成本。

其中，施工成本主要看钢材和水泥价格。该机构认为，2017年初螺纹钢价格月度同比增速大幅下跌，很大程度对冲了水泥价格的持续上涨。加之水泥价格涨势难以持续，施工成本对地产投资增速贡献预期下调。

就施工面积而言，最近三个月（3月-5月），其增速一直维持在3.1%的稳定水平。但东海证券指出，考虑到楼市政策持续收紧，新开工面积预期回落，施工面积相应减速，对地产投资增速不利。

相比之下，土地市场会提供利好因素。按照官方数据，前5月房企购置土地面积仅增长5.3%，但土地成交价款增长32.3%。“土地溢价率依然高企，说明行业补库存需求依然强烈。”东海证券在报告中表示，预计随着商住供应缩量、土地价格走高及限价影响开发节奏等因素，土地成交面积仍将缓慢增长，价格稳中有升，但增速放缓。

在两部委“喊话”热点城市土地供应后，今年6月，土地市场热度不降反升。安信证券发布的报告显示，6月40个大中城市成交土地规划建筑面积6829.9万平方米，创最近4个月以来的最高值，环比上升9.2%。

土地交易升温支撑房地产开发投资，已成为共识。某不愿具名的房企人士向21世纪经济报道指出，除公开市场拿地外，今年并购市场的交易规模并不小，这些交易也将会带动房地产投资。

“虽然融资环境偏紧，但还没到拿不出钱来的地步。”该人士表示，在当前的时点上，大型房企的资金状况仍然充裕。而且自去年一直到今年4、5月份，整体市场的销售状况都不错，企业补库存的意愿十分强烈。