三巽集团借款急升融资成本高企 30宗诉讼缠身港股IPO

　此次赴港上市，三巽集团计划募集资金用于开发现有物业项目的建筑成本，即利辛铂悦府、利辛风华和悦及宁阳铂悦府，以及用于土地收购，通过于安徽省及计划进军的安徽省周边其他城市寻求及收购地块或合适的并购机会，增加土地储备，另外用作一般营运资金用途。 

　　三巽集团前身为安徽三巽投资有限公司，于2004年在安徽成立。天眼查显示，公司成立之初的主营业务涉及各类投资，包含对商贸易、建筑业、现代农业项目开发和教育等领域，2014年才新增了“房地产开发”业务。

　　三巽集团土地储备的90.6%位于安徽，山东和江苏各占5.3%和4.1%。而从单个城市来看，亳州和滁州分别占土地储备的41.6%和19.7%，两者相加占到总土储逾六成，属于典型的区域性房企。

　　招股书显示，三巽集团业务体量不大，业绩波动明显。2016年、2017年、2018年、2019年上半年，三巽集团的营业收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元和5.62亿元，毛利分别为1.01亿元、6880万元、2.07亿元和2.05亿元，期内溢利分别为5599.4万元、亏损387.5万元、4499.2万元及6204.1万元。

　　三巽集团的借款总额急速增长。截至2016年、2017年、2018年及2019年6月30日，三巽集团未偿还银行贷款及其他借款总额分别约为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元及14.2亿元。

　　公司借款总额由截至2019年6月30日的14.2亿元进一步增加至截至2019年8月31日的20.04亿元，两个月增加了6亿元，借款总额三年内增长约775%。

　　值得注意的是，三巽集团曾出现若干违规事件，包括在取得预售许可证前开始预售；违规宣传；建筑工地环境违规；未能于交付物业前完成检查程序等。2019年9月、11月，公司两次被安徽亳州市住房和城乡建设局通报要求整改。

　　三巽集团在招股书中称，公司目前涉及30宗正在进行的法律诉讼，有关诉讼与延迟交付位于亳州及滁州的物业引起的索偿有关。截至2019年6月30日，公司就相关延迟交付物业可能产生的诉讼作出拨备270万元。另外2018年公司滁州嘉瑞及滁州项目的顶楼漏水，导致公司支付一次性赔款320万元。

　　2018年三巽集团完成了百亿元销售目标，公司实现销售总额为100.13亿元。三巽集团创始人、董事长钱堃将2019年业绩目标定为300亿元，进入全国房企百强名单，五年内争取实现千亿规模。

　　不过，根据克而瑞发布的《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》、《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，均未发现三巽集团的身影。实际上在房地产市场增速放缓的情况下，三巽集团2019年实现300亿的销售目标，难度颇大。

　　三巽集团的招股书中，并未披露公司2019年销售额的具体情况，仅表示，按合约销售额计，公司在亿瀚智库的中国典型房企Top 200的排名由2017年的第171名跃升至2018年的第130名。

　　在融资渠道的全面收紧、融资成本增加的情况下，今年中小型房企掀起一场赴港上市的热潮。除了已经上市的德信中国(02019.HK)、银城国际控股(01902.HK)、中梁控股(02772.HK)、新力控股(02103.HK)外，目前尚在港交所排队等待的房企还有万创国际、海伦堡地产、奥山控股和三巽集团。

　　但是赴港上市融资并非一片坦途，内地房企在港发行股票经常出现认购不足的情况，三巽集团董事长钱堃曾表示要争取于2019年上市，但上市融资的前景尚难定论。

　　针对这些疑问，中国经济网试图联系三巽集团，但截至发稿时并未收到回复。

　　业绩波动明显报告期内经营净现流均为负

　　三巽集团实控人为钱堃、安娟夫妇，二人分别持有79.8%、7.6%股权，钱堃的父亲钱冰持有7.6%股权。钱堃为三巽集团董事长，妻子安娟为总裁。

　　2019年10月17日，三巽集团递交了招股书谋求在香港主板上市。业绩方面，三巽集团过去三年的业绩波动比较明显，公司曾在2017年出现亏损。值得关注的是，三巽集团在招股书中并未披露合约销售额的有关情况。

　　招股书显示，2016年、2017年、2018年、2019年上半年，三巽集团的营业收入分别为 5.41 亿元、2.63 亿元 、7.24 亿元和5.62亿元，毛利分别为1.01亿元、6880万元、2.07亿元和2.05亿元，毛利率分别为18.7%、26.2%、28.6%、36.4%，波动较大。期内溢利分别为5599.4万元、亏损387.5万元、4499.2万元及6204.1万元。

　　由数据可见，三巽集团的经营业绩尚不稳定。公司在招股书中称，收入波动主要归因于物业交付的时间。2016及2018年竣工交付的项目较多，而2017年交付的面积减少，主要由于2014、2015年土地收购的减少。

　　2016年、2017年、2018年、2019年上半年，三巽集团的经营活动(所用)现金流量净额分别为-2.18亿元、-4.84亿元、-4.21亿元和-13.06亿元。报告期内，三巽集团的经营活动(所用)现金流量净额均为负数，今年上半年更是暴增至13亿元。

　　两个月内增加6亿借款上半年融资利率达12.7%

　　2016年、2017年、2018年、2019年6月31日，三巽集团未偿还借款总额分别是2.29亿元、5.14亿元、7.10亿元和14.20亿元。而截至2019年8月31日，这一数字已经达到20.04亿元，两个月内借款就增加了6亿元。

　　其中，公司一年内须偿债务为1.45亿元、3.67亿元、7.10亿元和16.78亿元。截至2019年6月30日，尚未偿还信托融资总金额占三巽集团截至同日总借贷的75.0%，有五项未偿还的信托及资管融资。

　　截至8月31日，三巽集团通过信托及资管计划融资借贷的本金结余总额为13.19亿元，合作方包括万向信托、民生信托、华融资产等金融机构。

　　2016年、2017年、2018年及2019年上半年，三巽集团借款总额的加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14.0%和12.7%，高于行业平均水平。

　　另外，三巽集团期内融资成本不断攀升，2016年为66.4万元，之后在2017年、2018年和2019年上半年，分别为674.6万元、864.6万元和593.8万元。

　　而融资成本的增加也构成了企业经营风险。2016、2017、2018年及2019上半年，公司资本化利息分别为1576.9万元、8408.2万元、2.29亿元和1.58亿元。

　　土地总储备少过度依赖安徽本土

　　截至2019年8月31日，三巽集团有35个项目，土地总储备420万平方米，有29个位于安徽省，5个位于临近的江苏省，1个位于山东省。占比方面，三巽集团90.6%的土储集中分布在安徽本省，仅亳州一城就占比41.6%。

　　在招股书中风险因素中，三巽集团表示，安徽省经济状况及市场表现，均可能对公司业务及前景造成重大不利影响。

　　在当前房地产行业下行，特别是三四线城市成交量下滑的背景下，三巽集团选择与其他房企合作开发。2019年1月至6月，三巽集团与弘阳集团、苏瑞置业、大发地产、江苏建工、红豆置业等多家房企达成战略合作。

　　虽然合作开发帮助三巽集团快速提高规模，但长期销售权益比例太低，加上三巽集团的土地储备并不充足，或将导致业绩与营收规模的增长乏力。

　　特别是2019年上半年，三巽集团在拿地上仅投入1.24亿元。因此，三巽集团预计将一部分募集所得资金用于土地收购，通过于安徽省及计划进军的安徽省周边其他城市寻求及收购地块或合适的并购机会，增加土地储备。

　　法律诉讼加身项目漏水赔款320万元

　　三巽集团在招股书中提到了一系列风险。截至最后实际可行日期，三巽集团涉及30宗正在进行的法律诉讼，有关诉讼与延迟交付位于亳州及滁州的物业引起的索偿有关。三巽集团称，两地物业延迟交付的原因是由于当地以环保理由规定暂缓施工，并规定于重大考试期间暂缓施工。

　　三巽集团表示，倘日后出现类似法律诉讼，公司可能会承担额外负债。截至2019年6月30日，公司就相关延迟交付物业可能产生的诉讼作出拨备人民币270万元。

　　查阅天眼查发现，自2016年以来至今三巽集团的法律诉讼和开庭公告多达16起，主要包括房屋买卖合同纠纷和建设工程施工合同纠纷。

　　三巽集团在招股书中表示，2018年公司产生了320万元的赔款，主要是对滁州嘉瑞及滁州项目的顶楼漏水而支付的一次性赔偿。

　　施工、销售、宣传频频违规遭处罚

　　2019年9月27日，安徽亳州市住房和城乡建设局发布《亳州市2019年第三季度建设工程实名制及治理拖欠农民工工资问题督查情况通报》指出，督查发现，亳州三巽亳公馆项目存在两项问题，包括：班组长代收代发工资现象及闸机不能正常使用。

　　通报指出，在建项目应及时开设农民工工资专户，及时制作工资表并通过专户打卡发放农民工工资，严禁班组长代收代发工人工资。各建设单位在拨付施工企业工程款时，需将农民工工资款足额拨付至农民工工资专户，并监督施工企业通过专户及时打卡发放农民工工资。

　　三个月后，安徽亳州市住房和城乡建设局发布通报，2019年11月12日至20日对亳州市中心区开展第四季度在建工程施工质量专项检查中发现，建投铂悦府等四个项目存在管理人员不能完全到岗履职，施工现场管理混乱，质量问题较多。亳州建投铂悦府为三巽集团旗下项目。

　　亳州市住房和城乡建设局表示，对未按照规定履行质量行为职责，管理松懈，施工管理管理混乱，现场存在较多或部分较为严重问题的工程给予停工整改，约谈相关责任主体企业责任人，给予建设、施工、监理单位通报批评，并给予项目经理、项目总监不良记录1次。

　　此外，三巽集团向港府提供的IPO申请招股书中表示，于往绩记录期间，公司出现若干违规事件，例如与建筑相关的许可证或行政程序及社会保险及住房公积金有关的违规：

　　在取得预售许可证前开始预售。凤阳县住房和城乡建设部命令公司，停止预售若干物业及向客户全数退还垫款，因公司在取得预售许可证前开展预售活动。基于相同原因，公司分别被亳州市房地产管理局及利辛县房地产管理局处以罚款人民币30,000元及人民币1,000元。我们已全数退还预售所得垫款，并已向相关机关悉数支付罚款。公司并无就该等事件产生任何其他亏损。公司已自三个机关取得确认函，确认公司已完成整改措施，且相关事件并不构成重大违规事件。

　　违规宣传。公司因违规宣传被亳州市工商行政管理局、凤阳县市场监督管理局及利辛县市场监督管理局处以罚款，总额为人民币439,006元。公司已分别向相关机关悉数支付罚款，并已自上述三个机关取得确认函，确认上述事件并不构成重大违规事件。我们并无就该事件产生任何其他亏损。

　　建筑工地环境违规。公司因未能于若干建筑工地采取防尘措施，被亳州市城市管理行政执法局处以罚款人民币30,000元。公司已采取整改措施及悉数支付罚款。凤阳县城市管理行政执法局及滁州市环境保护局命令我们中止若干建筑工地的建设工程，因我们在取得相关环保批文前开展建设工程。公司已作出必要的整改及取得相关环保批文。公司已就上述三项事件自相关机关取得确认函，确认有关事件并不构成重大违规事件。

　　未能于交付物业前完成检查程序。公司因在完成所需检查程序前交付若干物业被利辛县城市管理行政执法局处以罚款约人民币190,000元。公司已悉数支付罚款，并自利辛县城市管理行政执法局取得确认函，确认该事件并不构成重大违规事件。