青客公寓赴美上市后 CEO金光杰首发声：活着很重要

　　“我还活着！”这是刚从纳斯达克完成敲钟仪式返回国内的青客公寓CEO金光杰，见到同业说的第一句话。他在接受21世纪经济报道记者独家专访时，首次就当前业内关注的租金贷、盈利模式以及青客上市作出回应。

　　金光杰透露，赴美上市是一笔很大的开销，“在纳斯达克IPO，心情是很复杂的，有一个字我可以用来形容的，就是‘贵’，贵到什么程度？打个比方，美国一家公寓品牌在纳斯达克上市花了差不多五年的收入，这个是巨贵无比的一个成本”。青客公寓上市融资4590万美元，更重要的是打开了融资通道。

　　美东时间11月5日，长租公寓服务商青客公寓(股票代码：QK，简称“青客公寓”)在纽约纳斯达克证券交易所挂牌上市，成为中国长租公寓第一股。紧随其后的另一家中国长租公寓品牌运营商蛋壳公寓，也于10月底向美国证交会递交了招股书。青客公寓成功上市，无疑给整个行业打了一剂强心针。据金光杰透露，企业的合同标准、IT程度高是成功上市的关键，在报表披露的亏损约十亿中，青客公寓实际现金亏损仅有2、3亿元。随着房源量的增加，带出规模效应和区域定价权，青客公寓的亏损率在逐年下调。

　　实际上，长租公寓已陷入水深火热状态。金光杰说的第二句话是：“做长租公寓真的不容易”。用金光杰的话来说，长租公寓企业的正常退出，不知道从什么时候起，被冠上了两个字，“那两个字很难听”，“每一家长租公寓企业退出，这是很正常的一个市场现象。其实它带来的后果就是一般的正常的商业结果”。

　　一直被业内诟病的租金贷，金光杰并不认为这是压倒分散式长租公寓的最后一根稻草，“应该给它正本清源”。他举例称，青客公寓从2011年就开始运用租金贷，至今已跟十几家银行合作过，发放贷款的规模超过50亿，期间没有产生一笔不良贷款。问题出在高利贷上，租金贷的成本一般为6%、7%，而高利贷利息则达到了16%、17%。“那些出事的企业拿的不是租金贷，是高利贷。”金光杰还指出，长租公寓运营商出现资金问题的另一个主要原因是市场行情不好，空房率过高。

　　据青客公寓报表，2018年该公司净亏4.99亿元，2017年-2018年总亏损7亿，2011年以来总亏损约10亿。金光杰指出，亏损主要是四个方面造成，包括利息、研发、广告宣传与会计准则。据其透露，青客公寓每年根据实际情况调整租金，今年的租金水平比去年下调了大约5-6%。

　　他举例称，青客公寓2011年第一年收的房子以1000元/月租金成本计算，出租水平大约在1200、1300元/月，有30%的利润，当年肯定是盈利的。但是上市招股书按照国际会计准则计算，是把第一年的房租和最后一年的房租全部加起来，8年的房租全部加在一起，最后除以8，这样除下来第一年的房租是1500块钱，那么当年就是亏损了。再者，长租公寓还有其他人力成本。

　　金光杰透露，青客公寓最基本的盈利模式就是“价差”：“拿房子的时候，如果租金倒挂，这个直接被画×的。我们不可以用两块钱的成本去拿一块钱的收入。我们每一套房子拿进来，用收租减掉我们付给业主的租金一定要有价差，这个价差一定要大，如果太小了会亏本，死掉是早晚的事情。”金光杰指出，价差是运营房子的基础，没有价差的房子千万不要拿。此外，长租公寓必须要用自有资金做，或者用长期投资的钱，且对财务算法要求很高。

　　“上市是从冷兵器时代上升到热兵器时代”，上市对青客公寓的改变，包括开拓融资渠道平衡股债、利润率好转、降低资金使用成本、议价能力提升便于更好控制获客成本和采购成本等等。一个令金光杰颇为兴奋的点是，这给行业提供了一种可能性，将来利用资本通道，让同行有机会一起合作，比如让暂时不具备上市条件的发展还不错的企业将期权换成上市公司的股票，通过ABS等方式注入资金流动性。但这类企业前提是有优质的资产。在金光杰眼中，相比稳健赚钱型企业，长租公寓企业虽然看上去不赚钱，但它是增长型企业，具有投资价值。截至发稿，青客公寓股价约14美元，市值约6.7亿元，比上市之初的股价略有浮亏。