300亿债务压顶胡一平豪赌浙江 德信中国“急切”上市背后扩张存忧

　浙系房企德信中国控股有限公司(以下简称“德信中国”)300亿元债务压顶，预期于2月26日在港交所主板上市。

　　2月25日，德信中国发布公告，宣布全球发售约5.32亿股，其中香港发售数目为1690.6万股，国际发售5.15亿股，每股发售价为2.80港元，预计发售所得款项净额为13.73亿港元，将于2月26日开始交易。

　　据悉，德信中国上市所募集资金约60%拟用于开发若干现有物业项目的开发成本；约30%拟用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于目前经营和计划扩展业务的城市物色和收购地块以收购土地储备；约10%将用作一般公司及营运资金。

　　事实上，从其此前披露的招股书来看，由于土地收购和外部借款增加，德信中国的负债率一度超过400%。此外，由于德信中国85%的土储位于浙江省，也让其能否适应全国市场的差异性备受质疑。

　　对于企业发展相关问题，德信中国品牌部相关负责人对《中国经营报》记者表示，公司规定以港交所对外公示的招股书为准，其他不便过多回应。德信中国投资者关系联络处也反复强调以招股书为准。针对公司负债较高的问题，其表示，公司将通过稳健开发与发展，把负债率控制在合理健康的水平。

　　流动负债总额大幅增加

　　摆在德信集团创始人胡一平面前的是一道道急需破解的难题。

　　招股书中显示，近三年来德信中国净资本负债率皆处于较高水平。2015年~2017年，德信中国净资本负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%。2018年上半年，其净资本负债比率虽大幅下降到192.6%，却仍然偏高。德信中国投资者关系联络处相关负责人向本报记者表示，公司经营情况在逐步好转。“2018年6月底时公司负债率超过190%，2018年9月底就下降到100%多一点，公司经营情况和现金流情况在慢慢地好转。”

　　德信中国招股书显示，较高水平的净资本负债比率系德信中国业务主要由外部借款提供资金。

　　其中，2016年公司净资本负债比率的提升主要是由于2016年德信中国土地收购的增加。截至2016年末，大多数项目处于投资阶段，同时供该等物业开发的外部借款也在增加。2016年以来财务比率的下降主要是由于利润的积累，从而使资本结构获得优化。

　　与此同时，德信中国的流动负债总额也大幅增加，截至2015年~2017年各报告期末，德信中国流动负债总额分别为137.2亿元、159.4亿元、271.9亿元，而截至2018年9月，德信中国流动负债总额更是达到354.4亿元。

　　截至2015年~2017年各年底，德信中国尚未偿还的即期和非即期银行及其他借款分别为人民币45.63亿元、81.23亿元、101.36亿元，截至2018年9月30日，该指标进一步升至107亿元。

　　同时值得注意的是，从德信中国近几年经营情况来看，公司经营现金流量净额起伏较大，不太稳定。2015~2017年度及截至2018年前9个月，德信中国经营活动产生现金流量净额分别为27.99亿元、-1.21亿元、2.56亿元和-35.39亿元。

　　德信中国方面表示，经营性现金流量净额为负，主要由于物业开发的长期性及资本密集性，并且德信中国于相关期间进行的土地收购及业务拓展所致。

　　中国城市发展研究院投资部主任刘澄对记者表示，经营现金流量是企业财务稳健和经营能力的重要指标。房企由于受政策调控影响，其财务指标波动较大。房企财务是否稳健影响其融资能力。

　　豪赌浙江扩张承压

　　相关资料显示，德信中国是一家根植于浙江的综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。

　　根据克而瑞研究报告，2017年，按浙江省全部11个地级市的住宅物业合约销售总额计算，德信中国排名第五，市场份额为2 。2%。截至2018年11月30日，德信中国土地储备总计为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省，占比达85%。

　　其中，德信中国位于杭州与温州的项目占据了其半壁江山。截至2018年11月30日，在德信中国107个处于不同开发阶段的物业项目中，28个位于杭州，26个位于温州，18个位于湖州，其余项目位于台州、舟山、衢州、宁波、金华、徐州、南京、丽水、常州、合肥、上饶、九江及武汉，其布局进一步向华中拓展。

　　德信中国招股书披露，截至2015年、2016年、2017年12月31日止年度及截至2018年前9个月，德信中国的毛利分别为人民币5.92亿元、9.08亿元、15.32亿元及18.57亿元，毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。

　　德信中国方面表示，这主要得益于德信中国2013年至2014年时，通过将投资重点转移至浙江省重点城市，如杭州及温州，调整了土地收购战略。

　　值得注意的是，深耕浙江虽然给德信中国带来不错的利润增长，但是过大比例和过于集中深耕一省，也让其能否适应全国市场的差异性备受质疑。此外，业内人士指出，随着浙江等地楼市的降温，德信中国能否继续保证毛利率的持续增长值得商榷。

　　记者了解到，受相关政策影响，近期德信中国深耕的杭州整体成交量也出现下降。相关数据显示，今年1月杭州商品房共成交了9102套，与去年12月的15605套相比，减少了6503套，环比下降41.7%。

　　德信中国方面曾公开表示，2018年要实现合约销售350亿元，2021年实现千亿元目标。然而记者统计发现，截至2015年~2017年各报告期末，德信中国的合约销售总额分别为61亿元、72亿元、151亿元。截至2018年9月30日止9个月内，德信中国合约销售额为106亿元。可见，德信中国距离其千亿元目标还相差甚远。

　　中国城市发展研究院投资部主任刘澄对记者表示，杭州和温州均属于成熟的房地产市场，是居住需求和投资需求兼顾的区域。“杭州近年楼市价格涨幅较大，在限购政策下，市场进入稳定期。2019年楼市的价格和成交量都会以稳为主”。