银城国际谋求IPO背后：资金压力大 是否急于上市？

2月21日，银城国际控股有限公司(下称“银城国际”)通过港交所IPO聆讯，并更新IPO招股文件。银城国际本次IPO独家保荐人为工银国际。

　　根据招股书，银城国际是一家中国房地产开发商，其房地产开发业务始于南京，并向长三角地区扩展。

　　银城国际前身为银城地产，于1996年开始从事物业开发业务。公司主营业务包括开发、销售住宅及商业物业、以及租赁公司拥有的物业。公司主要从事以中高收入家庭为对象的住宅物业的开发和销售。

　　根据往年的财务数据，2015年至2017年，银城国际房产开发销售收入分别为20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元。

　　去年5月，银城国际公布5年战略计划，称公司将在2018年冲刺200亿元的销售规模，并在5年达到500亿元。

　　但根据最新的IPO招股书，银城国际在2018年前10个月的营收为36.65亿元，距离200亿的目标还差一大截。

　　银城国际的收益主要来自住宅房产销售、商业房产销售、停车场销售和租赁收益。

　　报告期内，银城国际净利润分别为1.98亿元、3.70亿元、3.91亿元、5.88亿元。公司净利润在逐年上涨。

　　达成销售目标要有相应规模的土地储备。截至2018年11月30日，银城国际共有31个处于不同开发阶段的物业项目，并有三个物业项目的项目建设以及完成，且物业已全部售出。

　　目前，银城国际通过公开招标、拍卖等获得占地面积月为45万平方米的地块，并通过收购持有土地使用权的公司股权而获得101.12万平方米的地块。

　　银城国际表示，公司的业务成功的向无锡、苏州、镇江等城市扩产。但公司的拓展业务仅在近两年才开展。2005年，公司业务扩展至无锡，之后一直到2017年开始向苏州、镇江等地扩展，2018年扩展至杭州、马鞍山、徐州、合肥。由此可以看出，银城国际的业务扩展才刚刚开始。

　　(图片来源：银城国际港股IPO招股书)

　　另外，银城国际的资产负债率较高。招股书显示，报告期内，银城国际的资产负债率分别达65%、80%、87%和90%，资本负债比率为141.1%、238.7%、284.9%和380.1%。

　　银城国际表示，资本负债率的增加主要是债务总额增加以应对业务扩张的资本需求增加。2018年以来资本负债率大幅增加主要是由于公司的土地储备及就尚未开始预售的相关项目的物业发展活动增加。

　　同时，银城国际还表示，对于房地产开发属于资本密集型行业，在可预见的未来，我们预计项目开发会继续产生较高水平的资本开支。在业绩记录期间，我们主要通过房产预售及销售所得、金融机构借款为我们的房地产项目提供资金，未来获得外部融资的能力和融资成本受无法控制的不确定因素影响。

　　银城国际招股书显示，本次募集资金将用于开发物业项目的建设成本、偿还银行及其他借款和一般运营资金。

　　资本邦注意到，报告期内，银城国际尚未偿还的银行及其他借款分别为27.98亿元、43.76亿元、56.60亿元和95.14亿元，其中，尚未偿还的银行贷款分别为11.63亿元、27.44亿元、36.91亿元和66.60亿元。