闯关IPO成功 弘阳离千亿目标有多远

　　 7月12日，伴随着港交所钟声的响起，曾经偏居一隅的典型房企弘阳地产(01996.HK)成功登陆港股市场，成为继正荣地产之后年内第二家在港交所上市的内地房企。此前，弘阳地产曾提出2020年实现千亿房企的宏伟目标。然而，在负债率不断攀升以及2016年增收不增利且2017年营收出现下滑的背景下，摆在弘阳地产面前的仍是一道道需要突破的壁垒。

　　成功抵御破发潮

　　数据显示，在近期港股的破发大潮中，弘阳地产在7月12日上市当天逃过“一劫”，避免了遭遇破发的尴尬。不过，在经历两日的上涨后，弘阳地产在7月16日开始出现回落迹象。

　　上市前夕，弘阳地产在7月11日披露了关于发售价及配发结果的公告。根据公告，弘阳地产拟发行8亿股，发售价为每股2.28港元，相较于此前弘阳地产公布的招股价，弘阳地产发行价稍高于招股价区间下限。

　　交易行情显示，7月12日，弘阳地产以2.5港元/股开盘，较发行价上涨9.65%；盘中最低价为2.33港元/股，截至下午收盘，弘阳地产报收2.56港元/股，较发行价上涨的幅度达到12.28%。

　　最终以2.56港元/股的价格收盘，也意味着弘阳地产在港股破发几乎成常态的背景中得以幸免。7月13日，弘阳地产延续上市首日的上涨行情，以上涨16.02%收盘。“上市首日免于破发可以看出投资者对弘阳地产的肯定。”北京一位私募人士如是说。然而，令投资者遗憾的是，在上市第三日，弘阳地产便打破了持续上涨的态势。东方财富数据显示，7月16日，弘阳地产高开低走，截至收盘报收2.76港元/股，下跌7.07%，盘中最大跌幅一度超过15%。不过，最新的交易行情显示，7月17日，公司股价再次出现上涨迹象。

　　此前，弘阳地产披露的股票配发结果公告显示，公司香港发售部分共接获727份有效申请，认购合并1445.5万股，未获足额认购，相当于香港公开发售初步可供认购总数的约18%。未获认购的香港公开发售股份已重新分配至国际发售。最终，国际发售的股份数达到了约7.86亿股，约占任何超额配售权获行使前全球发售项下发售股份总数的98.2%。而在今年1月中旬，正荣地产的公开招股共收到6007份有效申请，共认购股份1.79亿股，达到了香港公开发售项下初步可供认购的179%。相比之下，弘阳地产的认购热情则稍显逊色。

　　负债率连年攀升

　　据悉，弘阳地产成立于1999年，南京是其大本营。在行业整合加剧、市场集中度进一步提升的大环境下，除了扎根大本营，弘阳地产也开启了全国化的征程，逐步拓展华中、华南、华北、西南、西部地区。据不完全统计，2017年弘阳拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，货值约367亿元。今年以来，弘阳已经获得15个项目，占地面积约88.6万平方米，总对价约为70亿元。

　　从偏居一隅到在全国攻城略地，对于资金密集型的房地产行业而言，规模扩张的同时弘阳地产资本负债比率也呈现逐年攀升的迹象。

　　数据显示，2015-2017年，公司资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%。近三年公司借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元、116.3亿元，三年内翻了两倍。弘阳地产在港交所披露的聆讯后资料中介绍，银行贷款是公司外部融资的主要来源，截至2015年、2016年以及2017年12月31日，公司未偿还银行贷款分别为37.66亿元、69.45亿元以及80.35亿元。其中，截至2017年底，信托及其他融资安排的未偿还总额占公司借款总额的19.9%。该部分借贷大部分集中于2018年和2019年到期。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一般来说，此类负债规模上升和企业本身的战略扩张是有关的。对于此类规模的扩张，也要警惕负债方面的压力，类似的压力也容易加大财务风险等。资深投融资专家许小恒亦表示，高负债率实际上是房地产行业高杠杆的真实写照，意味着公司的财务风险增大。“后续是需要积极降低负债数据，尤其是要在项目销售等方面有较好的表现。”严跃进补充道。

　　负债率不断攀升的同时，弘阳地产近几年的经营现金流也可谓愈发紧张。2015-2017年，弘阳地产经营活动现金流量净额分别为23.9亿元、8.91亿元、-34.98亿元。2017年经营活动现金流量净额出现负值，同比下降492.59%。 而在上述私募人士看来，经营活动产生的现金流量净额代表了一个企业的造血能力，该指标与净利润的比值越大，企业的盈利质量越好，反之则越差。

　　弘阳地产披露的聆讯后资料显示，公司此次IPO募集资金净额为17.12亿港元，除去60%将用于开发物业项目或项目实施阶段的建造成本，另外拟将募集资金的30%用于偿还大部分若干现有计息银行及其他借款，10%用于一般营运资金。

　　遇增收不增利尴尬

　　值得一提的是，在奔向千亿目标的途中，弘阳地产却遭遇了2016年增收不增利以及2017年营收下滑的尴尬。

　　聆讯后资料显示，弘阳地产2015-2017年营收分别为53.77亿元、87.75亿元、61.4亿元。同期对应的净利润分别为13.29亿元、9.31亿元、11.95亿元。不难看出，虽然2016年公司营收在近三年中相对最高，但净利润却为近三年最低值，出现增收不增利的情况。

　　弘阳地产毛利率在2016年也同比出现一定降幅。 数据显示，弘阳地产2015-2017年的毛利率分别为41.9%、29.1%、40.6%，其中2016年的毛利率较2015年下降了12.8个百分点。 对此，弘阳地产解释称，是由于2016年交付的若干项目的土地获取成本相对较高使得当年物业开发及销售业务的毛利率较低。

　　而从营收方面来看，弘阳地产2017年营收同比降幅则颇为明显。据了解，弘阳地产2015-2017年销售收入主要包括房地产开发与销售、商业物业投资与经营以及酒店业务。按照收入性质划分为物业销售收入、租金与管理费收入和服务费收入。

　　其中，2015-2017年，弘阳地产在物业销售方面实现的收入分别约为51.24亿元、85.49亿元以及59.38亿元，占同期收入总额的95.3%、97.4%及96.7%。同期对应的租金与管理费收入则分别约为2.27亿元、1.93亿元和1.66亿元。在此期间，弘阳地产服务费收入分别为2591万元、3339万元、3486万元。不难看出，2017年弘阳地产物业销售收入同比出现下滑，而在2015-2017年，弘阳地产的租金与管理费收入则处于连年下滑状态。

　　对此，严跃进在接受北京商报记者采访时表示，对于弘阳来说，此类业绩波动和规模还不大有关，这样容易受具体项目销售的影响。公司在后续稳健性方面也需要发力。

　　资料显示，截至今年3月31日，弘阳地产附属公司开发的土地储备布局主要分布于江苏、安徽、浙江以及中部极少数城市。其中常州、南京占据31.6%，开发中的建筑面积分别为70.9万平方米、49.1万平方米，占据弘阳地产开发建筑面积的42%；而在合资企业开发的土地储备中，弘阳地产仍以南京为主。

　　针对相关问题，北京商报记者向弘阳地产邮箱发去采访函，截至记者发稿，对方未给予回复。