分拆物管公司上市 中资房企价值提升

自2014年房企花样年控股(01777.HK)分拆旗下物业管理公司赴港上市后，房企巨头相继加入分拆上市的队伍。尤其是今年，已经有雅居乐集团(03383.HK)旗下的雅生活服务(03319.HK)和碧桂园(02007.HK)旗下的碧桂园服务(06098.HK)两家公司登陆港股，如果6月25日提交上市申请的佳兆业物业也能顺利闯关，港股房企系的物业管理公司将达到6家，形成一个独立的板块。

　　市场人士表示，目前房企市盈率与市净率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率，具有估值优势。主要因为一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性；另一方面，物业管理公司的现金流也相对更加稳定。

　　分拆上市掀热潮

　　今年以来，港股市场上掀起了上市房企分拆旗下物业管理公司上市的热潮。根据公开消息显示，港股市场上被称为“内地物业管理公司分拆上市第一股”的是彩生活(01778.HK)，该公司于2014年6月30日登陆港股，分拆自母企花样年控股。虽然花样年控股目前的市值仅70亿港元左右，但它开启了房企旗下物业公司分拆独立上市的先河。

　　自2015年起，房企巨头也加入了分拆上市的阵营。目前市值高达逾2700亿港元的中国海外发展(00688.HK)于2015年10月23日分拆旗下物业管理公司中海物业(02669.HK)在港股独立上市。此后，2016年7月12日，绿城中国(03900.HK)分拆旗下绿城服务(02869.HK)赴港上市。

　　而今年，这种趋势更为明显，2018年2月9日，雅居乐集团分拆旗下雅生活服务赴港上市；6月19日碧桂园分拆旗下碧桂园服务赴港上市；6月25日佳兆业集团旗下佳兆业物业正式向港交所递交主板上市申请。如果佳兆业物业能够顺利“闯关”，今年港股房企系的物业管理公司已经新增3家，总数达到6家，形成了一个独立的板块。此外，市场人士预计，更多的房企巨头正在分拆上市的路上。

　　物管公司估值攀升

　　值得注意的是，物业管理原本只是房产公司的辅助业务，而经过分拆之后，物业管理公司的估值出现了大幅的攀升，甚至出现了物管公司市值超过房企母体的现象。前述5家物业公司中，彩生活目前市值101亿港元，反超母企花样年控股的70.31亿港元市值；绿城服务市值191亿港元，接近绿城中国212亿港元市值；雅生活服务市值179亿港元，占雅居乐集团472亿港元市值的38%。此外，分拆公司的市盈率和市净率也均大幅高于母企的市盈率和市净率。碧桂园服务市盈率52.4，市净率14.8，大幅超过母企碧桂园的市盈率8.8和市净率2.44；中海物业的市盈率26.6、市净率9.56，也大幅超过母企中国海外发展的市盈率6.6和市净率1.01。目前，上述五家物业公司市值总和超过800亿港元，而如果未经分拆，按照当前上市房企的市盈率和市净率来估算，这五家公司市值的总和仅略超100亿港元。

　　分析人士表示，房地产行业具有明显的周期性，高负债、重资产。近年来受到房地产调控和其他一些政策的影响较为明显。而物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性，享有更高的估值水平在情理之中，另外，物业管理公司的现金流也更加稳定。因此房企公司选择将旗下物业管理公司分拆上市，确实是提高整体估值的明智之举。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，将这些资产分拆上市，房企的主要目的肯定是融资。更重要的是为了让子业务在行业内更有竞争力。现如今，房地产企业集中度不断提升，任何一个行业发展，借助资本市场才能有一个更快的发展渠道。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在宏观融资环境收紧、持续调控的大环境下，房地产市场发生了微妙的变化，逐渐从原来的增量市场向存量市场转换，从住宅开发向运营业务过渡，房企需要换赛道竞争。